Persaingan Dan Kunci Sukses Bisnis Pusat Perbelanjaan

Persaingan Dan Kunci Sukses Bisnis Pusat Perbelanjaan -Tingkat persaingan bisnis pasar ritel modern sangat tinggi, terutama bisnis pusat perbelanjaan. Bagaimana seorang pengusaha bisa sukses adalah harus memahami tingkat persaingan pada bisnisnya sekaligus kunci sukses bisnis Pusat Perbelanjaan. Tingkat persaingan yang terjadi, sebagai berikut :

Persaingan Kualitas 

• Kualitas produk yang ditawarkan oleh tenant juga mempengaruhi tingkat kunjungan konsumen. Konsumen lebih memilih pusat perbelanjaan yang lengkap dan one stop shopping yatu sekali dia masuk tetapi seluruh keperluan dia terpenuhi.
• Persaingan terjadi pada bidang kualitas pelayanan dalam artian fasilitas yang diberikan oleh pusat perbelanjaan
• Kenyamanan suatu tempat pusat perbelanjaan juga merupakan faktor yang sangat penting sebagai penentu keberhasilan suatu pusat perbelanjaan. 

Persaingan harga

• Kompetisi yang ekstrim seperti perang harga dalam menentukan harga sewa untuk tenant Sehingga untuk memenangkan persaingan mengingat banyak tumbuh pusat – pusat perbelanjaan, maka faktor-faktor  yang sangat mempengaruhi kesuksesan bisnis mall atau pusat perbelanjaan adalah sebagai berikut : 

Faktor Eksternal 

Faktor-faktor eksternal  yang mendukung suksesnya suatu pusat perbelanjaan

Jumlah Penduduk 

Jumlah penduduk seringkali dijadikan tolok ukur bagi pengusaha untuk pendirian Pusat Perbelanjaan. Jumlah penduduk yang terbaik untuk pendirian Pusat Perbelanjaan tergantung dari jenis Pusat Perbelanjaan yang akan dibangun.

Sebagai contoh untuk pendirian sebuah Mall kelas menengah / Super Regional ( luas komersial area 82.800 – 138.000 m2, dengan Anchor nasional

sekelas Matahari Departemen Store) diperlukan jumlah penduduk minimal = 300.000 jiwa. Ukuran ini menjadi key sukses faktor pendirian sebuah Shopping Mall karena selain merupakan potensi market bagi Shopping Mall itu sendiri juga beberapa Anchor memiliki perhitungan untuk membuka gerainya disuatu daerah sebagai berikut : 

Oleh karena itu jika di suatu wilayah terdapat pengajuan pembangunan Mall dengan jumlah penduduk kurang dari 350.000 jiwa perlu dilakukan pengkajian lebih dalam. Mungkin terdapat faktor-faktor lain yang bisa mendukung seperti daya beli masyarakat tinggi, pola hidup konsumtif dll. Namun apabila tidak ada faktor lain yang mendukung, sebaiknya tidak dipaksakan untuk pendirian sebuah Mall (mungkin cukup Plaza atau Supermarket terlebih dahulu).

Adapun gambaran jumlah penduduk untuk Pusat Perbelanjaan selengkapnya adalah sebagai berikut : 

Identifikasi Posisi Pasar
 

Identifikasi pasar merupakan hal yang pertama yang harus diputuskan oleh pihak pemilik terlebih dahulu. Identifikasi pasar adalah menentukan kedudukan pusat perbelanjaan yang akan dibangun terhadap pesaingnya dan konsumen/target market yang akan dituju. Apabila telah ditentukan target market dan posisi pasar yang akan diraih maka semua rencana arsitektur, design interior, penyewa utama (anchor tenant), big tenant dan penyewa lainnya akan menyesuaikan dengan target market dan posisi pasar yang akan ditentukan.

Lokasi sangat penting dalam menentukan kesuksesan semua jenis Pusat Perbelanjaan. Lokasi yang terbaik tergantung dari jenis pusat perbelanjaan yang akan dibangun. Namun secara umum lokasi harus mudah dicapai baik dengan kendaraan pribadi maupun umum, aman bagi pengunjung/karyawan, jalan yang tersedia menunjang untuk arus lalu lintas dan mempunyai kapasitas lebih untuk menghindari kemacetan. Selain itu lokasi juga berkaitan dengan lingkungan masyarakat baik secara ekonomi maupun sosial yang mengelilingi pusat perbelanjaan tersebut. Ini pun sangat menentukan keberhasilan pusat perbelanjaan. Bila berada di lokasi yang dikelilingi masyarakat atas, atau katakanlah masyarakat yang memiliki daya beli tinggi, akan selalu ramai pengunjung.

Visibility (jarak penglihatan) 

Di tengah persaingan yang ketat,  sangat penting membuat penampilan pusat perbelanjaan yang menarik dan mudah diingat pengunjung. Dengan demikian, konsumen dapat mengingat pusat perbelanjaan tersebut. Seharusnya pusat perbelanjaan mudah dilihat, menarik, dan mudah dicapai.  

Pencapaian merupakan faktor penting untuk semua jenis pusat perbelanjaan. Pengunjung ingin kenyamanan, mereka tidak mau membuang waktu yang banyak untuk masuk ke suatu pusat perbelanjaan. Pencapaian yang baik memperhatikan kenyamanan, menyediakan jalur kiri, jalur-jalur aman, tanda-tanda yang mudah dikenali, jalan masuk lebar, sirkulasi yang baik di area parkir, dan desain serta tempat parkir yang tepat.

Faktor Internal

Faktor-faktor internal yang mendukung suksesnya suatu pusat perbelanjaan

Pembauran Penyewa (Tenant Mix)

Pembauran Penyewa merupakan faktor paling penting dalam pusat perbelanjaan. Agar Pusat Perbelanjaan sukses didalamnya harus  ada seluruh jenis toko yang menyediakan dagangan lengkap sesuai dengan target marketnya. Keberadaan anchor tenant sangat mempengaruhi keberhasilan suatu pusat perbelanjaan, karena anchor tenant dapat menjadi penarik baik bagi penyewa lainnya untuk ikut bergabung dan konsumen/pengunjung. Untuk menciptakan tenant mix yang tepat perlu mempelajari populasi dari prospektif konsumen yang akan menentukan apa yang mereka beli.

Pada umumnya tenant dapat diklasifikasikan menjadi 3 kelompok berdasarkan luas area yang disewa sebagai berikut  :

• Anchor Tenant kurang lebih menyewa luas areal antara  > 1.000 m2
• Big Tenant kurang lebih menyewa areal antara 100 m2 – 1.000 m2
• Mini Tenant kurang lebih menyewa luas areal antara < 100 m2. 

Tenant Mix yang tepat untuk suatu pusat perbelanjaan tergantung dari beberapa faktor antara lain :

Jenis dari pusat perbelanjaan yang akan dibangun.

Tenant yang ada di Trade Center, Plaza dan Shopping Mall akan berbeda satu dengan lainnya disesuaikan dengan target marketnya. Trade Center umumnya tidak ada anchor tenant namun hanya merupakan retail tenant dengan jenis barang dagangan yang lengkap dan harga yang kompetitif. Plaza pada umumnya terdapat 1-3 big tenant sebagai penarik sisanya retail tenant. Sedangkan untuk Shopping Mall akan terdiri dari anchor tenant, big tenant dan mini/retail tenant. Pada prinsipnya untuk mixing tenant Shopping Mall minimal harus terdapat Anchor Departement Store dan Hipermarket.

Faktor ekonomi ( selera dan daya beli masyarakat )

1. Jenis tenant ( penyewa ) yang ada di dalam suatu area
2. Faktor lain yang berhubungan dengan jangka waktu sewa, dll

Di dalam pengaturan tenant mix juga harus memperhatikan grouping tenant  dimana harus dapat menciptakan komposisi retail tenant yang ideal dan seimbang sehingga didalam pelaksanaan tenant mix ini dapat memberikan kemudahan dan kenyamanan bagi pengunjung yang datang.

Parkir

Ketersediaan lokasi parkir merupakan hal yang pertama kali dilihat oleh pengunjung pusat perbelanjaan. Kesuksesan suatu pusat perbelanjaan, tergantung pada area parkir yang tersedia, tidak terlalu sedikit dan tidak pula terlalu banyak sehingga terkesan melompong.

Lahan parkir seharusnya dapat mendukung dan memberikan sesuatu yang menarik, menyenangkan dan aman. Parkir harus direncanakan dengan baik, desain parkir  dan berapa banyak parkir yang dibutuhkan saat ini dan masa yang akan datang dan bagaimana pengaturannya.Bagaimana mengharapkan banyak pengunjung datang, kalau mereka mau parkir saja susah. 

Timing

Timing pembukaan Mall sangat menentukan keberhasilan Pusat Perdagangan. Timing yang tepat untuk membuka pusat perbelanjaan adalah menjelang lebaran, Natal, Tahun Baru atau liburan anak sekolah. Pada saat itu kebutuhan belanja sedang meningkat (ramai-ramainya) sehingga akan membuat Pusat Perbelanjaan menjadi ramai dan penyewa meraih penjualan yang bagus. Apabila dibuka pada saat sepi pengunjung, penyewa akan kurang berminat menyewa. 

Promosi / Penciptaan Keramaian

Program promosi yang dilakukan oleh manajemen sangat berpengaruh terhadap kesuksesan Pusat Perbelanjaan. Program promosi tersebut tidak saja dilakukan pada saat

Untuk menarik minat pengunjung maka tim dari pusat perbelanjaan harus bisa menciptakan suasana yang menarik dengan mengadakan event-event, unik lain daripada yang lain dibandingkan tempat– tempat yang biasa dikunjungi  oleh para pengunjung atau dibandingkan pesaing. 

Penetapan Harga Sewa / Jual

Penetapan sewa yang terlalu mahal akan menyebabkan penyewa berpikir ulang hendak menyewa ruang ritel di suatu pusat perbelanjaan. Sekali penyewa enggan menyewa, susah untuk menarik mereka kembali, walau harga sudah diturunkan.

Bila faktor-faktor tersebut kurang diperhatikan, sangat boleh jadi pusat perbelanjaan yang akan dipasarkan akan menemui kegagalan. Hal itulah yang harus diperhatikan benar oleh pihak pengembang. "Jangan asal membangun, tetapi tidak memperhatikan aspek-aspek penunjang kesuksesan”.

Rekomendasi Kunci Sukses Bisnis Pusat Perbelanjaan

Pusat Perbelanjaan  masih merupakan segmen bisnis yang atraktif, dan para pelaku di dunia bisnis ini saling berlomba-lomba untuk menjadi yang terbaik. Caranya adalah dengan melakukan perubahan dalam segala hal termasuk dalam hal mengubah konsep atau tema bisnis pusat perbelanjaan  dan memang dengan perubahan yang radikal itu akan menyebabkan nilai balik modalnya menjadi lebih lama, karena masih harus diadaptasikan.

Tapi dari perubahan yang dilakukan itu nantinya pasti membawa dampak akan kenaikan penjualan di mall tersebut. Banyaknya mall yang berdiri di Indonesia juga menyebabkan persaingan bisnis bidang pusat perbelanjaan  ini menjadi semakin ketat. Semua pengusaha berlomba-lomba agar mallnya menjadi mall yang paling sering dikunjungi, paling laris. "Banyaknya mall ini sebenarnya yang menyebabkan profil konsumen berubah. Saat ini konsumen menginginkan segalanya ada di setiap waktu dan tempat.

Jadi tidak ada lagi yang namanya fanatisme terhadap suatu tempat perbelanjaan. Konsumen kita saat ini juga lebih cermat dalam memilih harga dan kualitas termasuk kualitas layanan.

Lantas apa yang dibutuhkan agar para pengusaha pusat perbelanjaan agar nantinya tidak ketinggalan dengan persaingan yang terjadi saat ini? "Positioning atau repositioning, inovasi atau keunikan, serta resource (knowledge and people). Pengusaha mall harus berani memposisikan dirinya dengan baik atau bahkan merubah posisi dirinya. Inovasi Anda untuk mengembangkan mall agar menjadi semakin nyaman untuk dihadiri orang lebih lama.

Kunci Sukses yang harus diperhatikan oleh pengusaha/pengembang pusat perbelanjaan adalah :

Jumlah Penduduk

Jumlah penduduk yang terbaik untuk pendirian Pusat Perbelanjaan tergantung dari jenis Pusat Perbelanjaan yang akan dibangun.

Identifikasi Posisi Pasar

Identifikasi pasar adalah menentukan kedudukan pusat perbelanjaan yang akan dibangun terhadap pesaingnya dan konsumen / target market yang akan dituju.

Secara umum lokasi harus mudah dicapai baik dengan kendaraan pribadi maupun umum, aman bagi pengunjung/karyawan, jalan yang tersedia menunjang untuk arus lalu lintas dan mempunyai kapasitas lebih untuk menghindari kemacetan.

Visibility (jarak penglihatan).

Di tengah persaingan yang ketat,  sangat penting membuat penampilan pusat perbelanjaan yang menarik dan mudah diingat pengunjung.

Pencapaian.

Pengunjung ingin kenyamanan, mereka tidak mau membuang waktu yang banyak untuk masuk ke suatu pusat perbelanjaan.

Pembauran Penyewa (Tenant Mix).

Agar Pusat Perbelanjaan sukses didalamnya harus  ada seluruh jenis toko yang menyediakan dagangan lengkap sesuai dengan target marketnya.

Promosi / Penciptaan Keramaian

Program promosi yang dilakukan oleh manajemen sangat berpengaruh terhadap kesuksesan Pusat Perbelanjaan. Program promosi tersebut tidak saja dilakukan pada saat

Penetapan Harga Sewa / Jual

Penentuan harga sewa harus dilakukan dengan penuh pertimbangan, sekali penyewa enggan menyewa, susah untuk menarik mereka kembali, walau harga sudah diturunkan.

Kalau pusat perbelanjaan sudah dapat memenangkan persaingan karena lebih unggul dibandingkan dengan pesaing yang ada maka bisa dijamin pusat perbelanjaan tersebut akan selalu dikunjungi oleh konsumen dan menjadikan konsumennya sebagai konsumen yang loyal. Efek positifnya adalah ke pihak perbankan yang memberikan pembiayaan kepada pusat perbelanjaan tersebut baik itu dari Kredit Modal Kerja untuk Pengembang Pusat Perbelanjaannya maupun kepada end usernya dengan Kredit Kepemilikan rumah.